一、案例1. 華僑城
    現(xiàn)在對(duì)華僑城旅游地產(chǎn)的盈利模式進(jìn)行分析。
    經(jīng)過(guò)二十多年的實(shí)踐，華僑城成功開創(chuàng)了一種旅游與地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的全新而獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式——“華僑城模式”，這種模式應(yīng)經(jīng)成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)良性互動(dòng)的經(jīng)典范例，目前華僑城模式已經(jīng)衍生出歡樂(lè)谷模式、三洲田模式、歡樂(lè)海岸模式三種具體的模式。
    華僑城的模式具有突出特點(diǎn)：旅游開道、大規(guī)模綜合開發(fā)、旅游和房地產(chǎn)良性互動(dòng)、超前的科學(xué)規(guī)劃。
    華僑城的盈利模式——高利潤(rùn)是華僑城快速做強(qiáng)的驅(qū)動(dòng)器。
    華僑城目前的旅游盈利主要來(lái)自主題公園，包括歡樂(lè)谷、錦繡中華、世界之窗等。但這部分的盈利顯然在華僑城的整個(gè)盈利只是鳳毛麟角。隨著香港迪斯尼擴(kuò)建、上海迪斯尼獲批，為應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，華僑城將尋求新型的盈利模式，擬向文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、啟動(dòng)商業(yè)巡演、動(dòng)漫集合等一系列文化衍生消費(fèi)產(chǎn)業(yè)鏈。
1.地產(chǎn)盈利
    按照權(quán)威周刊得到以下數(shù)據(jù)，目前包括波托菲諾尚未開發(fā)的規(guī)劃建筑面積，華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬(wàn)平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以5000元/平方米的毛利，總利潤(rùn)將達(dá)到100億元。按照2003年開發(fā)速度，樂(lè)觀估計(jì)開發(fā)速度可以達(dá)到每年15萬(wàn)平方米，200萬(wàn)平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年。
    “以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，主題公園對(duì)房?jī)r(jià)的支撐大約是2000元/平方米?！毙さ轮薪榻B，天鵝堡一期當(dāng)時(shí)賣到8500元/平方米，而附近白石洲的房?jī)r(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目在朝陽(yáng)區(qū)南磨房，項(xiàng)目附近的樓盤達(dá)到了6500元/平方米。除了房?jī)r(jià)整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對(duì)它的房?jī)r(jià)是有貢獻(xiàn)的。波托菲諾項(xiàng)目中，2004年開盤的10萬(wàn)平方米天鵝堡二期均價(jià)達(dá)到了9800元/平方米，目前已經(jīng)賣到10000元/平方米。
    權(quán)威刊物所做的測(cè)算顯示，華僑城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目毛利潤(rùn)高得驚人：波托菲諾項(xiàng)目的樓面地價(jià)不超過(guò)1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建設(shè)費(fèi)用和2300-2500元/平方米的建安成本（高層建筑較高，多層建筑較低），再加上500元/平方米的其他成本雜費(fèi)，項(xiàng)目總成本不超過(guò)5000元/平方米；以10000元/平方米的售價(jià)計(jì)算，波托菲諾毛利潤(rùn)在每平方米建筑面積50%以上。 
    波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤(rùn)，一舉超過(guò)四大旅游主題公園年收入之和。也正是旅游地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海濱城區(qū)真正矗立在深圳灣畔。目前，華僑集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過(guò)100億元的資產(chǎn)規(guī)模和合銷售規(guī)模，累計(jì)向國(guó)家上繳稅收達(dá)30億元以上。
2.旅游盈利
    華僑城目前擁有19個(gè)大劇院，1000多名演員，7000多萬(wàn)次觀眾，這些數(shù)字都是讓迪斯尼高層羨慕不已的。迪斯尼是先有電影，再開發(fā)主題公園、音像制品、舞臺(tái)劇、消費(fèi)品等其他盈利點(diǎn)，主題公園是迪斯尼的一個(gè)環(huán)節(jié)，而華僑城則是先有主題公園，由園內(nèi)的演出逐步形成華僑城的演藝文化。
    華僑城國(guó)際傳媒演藝有限公司董事總經(jīng)理林樹森介紹，華僑城已創(chuàng)作了43臺(tái)劇目，以往僅局限于在主題公園內(nèi)演出，華僑城未來(lái)開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)鏈的模式是：首先會(huì)建立一個(gè)創(chuàng)意演出內(nèi)容團(tuán)體，以內(nèi)部嚴(yán)格競(jìng)標(biāo)制度敲定內(nèi)容。排演后，劇目不僅要在主題公園內(nèi)演，還將與迪斯尼音樂(lè)劇一樣，在全國(guó)甚至海外做商業(yè)巡演，擴(kuò)大華僑城文化作品的影響力，也拓展演出的盈利渠道，接著，也會(huì)考慮如迪斯尼那樣，出版華僑城各類演出的音像制品在公開渠道發(fā)售，甚至還考慮投拍電影。
    華僑城模式是可以復(fù)制的，原因是：1）開發(fā)性帶來(lái)了大量的低成本土地儲(chǔ)備且升值空間巨大；2）旅游開發(fā)和復(fù)制迅速提升房地產(chǎn)的整體價(jià)值并獲得可觀溢價(jià)；3）造景開發(fā)模式有效解決了景區(qū)資源稀缺所帶來(lái)的發(fā)展瓶頸和束縛；4）強(qiáng)大實(shí)力和諸多融資平臺(tái)充分滿足巨額資金需求。
    華僑城的模式是可以持續(xù)的，是可以異地一致的，且未來(lái)復(fù)制或移植的空間較大，未來(lái)生命力依舊旺盛。1）未來(lái)歡樂(lè)谷的模式復(fù)制空間存在，但短期看來(lái)仍較??；2）三洲的模式仍存在較大的復(fù)制空間；3）歡樂(lè)海洋模式復(fù)制空間則更大。
    但是華僑城的獨(dú)特性一般企業(yè)難以完全復(fù)制，這主要是由于：1）旅游這塊極具分量的敲門磚，一般企業(yè)不具有；2）大規(guī)模成片綜合開發(fā)的實(shí)力和能力，一般企業(yè)并不具備；3）房地產(chǎn)與旅游良性互動(dòng)，一般企業(yè)較難實(shí)現(xiàn)。
    “旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)新模式，為華僑城主題公園發(fā)展找到了解決長(zhǎng)期投資與短期收益矛盾的方法。隨后，華僑城控股公司先后進(jìn)軍影視傳媒、旅游策劃、歌舞演藝等文化旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在，華僑城旅游已成功打造出一個(gè)以文化旅游業(yè)務(wù)為核心、旅游地產(chǎn)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條。

二、案例2.曲江旅游地產(chǎn)
    談完華僑城模式，我們來(lái)談?wù)勄Ｊ健?br/>1.何謂曲江模式呢？
    當(dāng)西安高新開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)難以緩解西安的城市發(fā)展壓力，舊城改造，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的緊迫任務(wù)壓在西安市政府頭上時(shí)，西安南城的那片農(nóng)田進(jìn)入了政府的視野，這里有高高聳立的大雁塔，有大慈恩寺、唐城墻遺址、秦二世陵及漢宣帝杜陵等歷史遺跡，每一片土地上都有講不完的故事。雖然當(dāng)時(shí)它與繁華的城市相比起來(lái)略顯的灰暗，但曲江從它進(jìn)入決策者視野的那一刻起，已經(jīng)變得與眾不同。
    2003年12月31日，投資5億元的大雁塔北廣場(chǎng)開放當(dāng)日涌進(jìn)10萬(wàn)人，讓曲江名聲大噪，2萬(wàn)多平米的仿唐商業(yè)鋪面的出讓成了曲江掘到的第一桶金。從此曲江地價(jià)狂飆不止，由曲江新區(qū)成立時(shí)的20萬(wàn)元一畝達(dá)到2009年最高的600萬(wàn)每畝。
    2005年4月11日，投資12億的大唐芙蓉園盛大開園，該項(xiàng)目由中海地產(chǎn)投資建設(shè)，同時(shí)中海地產(chǎn)摘牌拿到大唐芙蓉園周圍約1400畝土地的開發(fā)權(quán)，綜合一次性出讓價(jià)格為28億元，2006年年底中海地產(chǎn)宣稱將在曲江投資100億元用于房地產(chǎn)開發(fā)。
     2008年7月1日，占地1500畝，投資19億的曲江池遺址公園及唐城墻遺址公園免費(fèi)開放。上述項(xiàng)目由金地集團(tuán)投資建設(shè)，同時(shí)金地集團(tuán)摘牌拿到曲江池周圍1200畝土地的開發(fā)權(quán)，項(xiàng)目簽約儀式上金地宣稱將在曲江投資140億元用于房地產(chǎn)開發(fā)。
    引進(jìn)社會(huì)資本，借助社會(huì)資本的力量進(jìn)行將舊城改造與建設(shè)主題文化公園結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮政府在協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、組織方面的優(yōu)勢(shì)，最大限度的利用社會(huì)資本，然后通過(guò)提升城市整體形象，政府和市民獲益，這就是所謂的曲江模式。
2.曲江區(qū)位條件：
    曲江新區(qū)位于西安市東南，是陜西省西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)。成立初期，該區(qū)域?yàn)槭〖?jí)旅游度假區(qū)。2003年經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為曲江新區(qū)，面積20.57平方公里，更名之后，新區(qū)充分依托陜西省和西安市大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營(yíng)收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動(dòng)發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，迅速發(fā)展成為西安乃至全國(guó)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。2009年10月，西安市委、市政府研究通過(guò)了《曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，曲江新區(qū)核心區(qū)域面積擴(kuò)大到40.97平方公里，區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)際文化創(chuàng)意園區(qū)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)際文化體育休閑區(qū)、影視娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擴(kuò)區(qū)之后，將在區(qū)內(nèi)培育完整的旅游文化產(chǎn)業(yè)鏈，建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)位特色的國(guó)際化城市示范新區(qū)。
    曲江新區(qū)依托歷史文化資源推動(dòng)城市化進(jìn)程，帶動(dòng)項(xiàng)目綜合開發(fā)，并以旅游文化產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值全方位提升。早在2003年以前，曲江新區(qū)尚為省級(jí)旅游度假區(qū)，區(qū)域內(nèi)除了大雁塔、慈恩寺是較為知名的旅游資源，其他旅游資源知名度不高，這一階段，曲江作為一個(gè)完整的板塊，其區(qū)域影響力和旅游競(jìng)爭(zhēng)力在整個(gè)西安市均處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，區(qū)域特色不明顯。自2003年更名為曲江新區(qū)后，該區(qū)域進(jìn)入以文化資源撬動(dòng)區(qū)域價(jià)值的高速發(fā)展時(shí)期。
3.曲江的發(fā)展情況：
　2002年，西安曲江新區(qū)管委會(huì)投資5億元，在西安有名的大雁塔前，啟動(dòng)新區(qū)成立以來(lái)的第一個(gè)大項(xiàng)目——大雁塔北廣場(chǎng)建設(shè)。2003年12月31日，大雁塔北廣場(chǎng)開放，當(dāng)天涌進(jìn)10萬(wàn)人，而2萬(wàn)多平方米的仿唐商業(yè)鋪面也早已售罄。此后，曲江新區(qū)按照“人文西安”的城市主題定位，推出一個(gè)個(gè)文化大項(xiàng)目。陸續(xù)投資230億元，修復(fù)打造了大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、大唐不夜城、寒窯遺址公園等旅游文化品牌，唐文化濃郁的大曲江文化景區(qū)初具規(guī)模。
　2010年末，西安曲江新區(qū)及輻射區(qū)建成開放的博物館及文化場(chǎng)館總數(shù)已達(dá)23家。博物館群共接待中外游客和市民近580萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1600萬(wàn)元。文化產(chǎn)業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了曲江新區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、交通、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。2010年，住宿餐飲全年?duì)I業(yè)收入5.5億元，較上年增加41％，商貿(mào)、地產(chǎn)等銷售額達(dá)160億元，較上年增長(zhǎng)120％。2010年，西安曲江新區(qū)實(shí)現(xiàn)文化產(chǎn)業(yè)綜合增加值75.9億元。
　對(duì)于陜西旅游業(yè)，曲江開辟了文化＋旅游＋城市的新模式，原有的旅游格局“精神勃發(fā)”。在曲江模式的創(chuàng)新理念包裝下，依托旅游的綜合帶動(dòng)，通過(guò)景區(qū)業(yè)務(wù)、旅游地產(chǎn)、酒店餐飲、文化商品、旅游演出等各個(gè)板塊的集成和組合，逐步打造為全國(guó)知名并具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的文化旅游航母，成為陜西乃至全國(guó)重要的旅游目的地。目前，一直以文化旅游、會(huì)展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，成為西部最重要的文化旅游集散地、陜西文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域。旅游總收入年均增長(zhǎng)超兩成。
三、現(xiàn)在對(duì)大型旅游房地產(chǎn)開發(fā)的代表（華僑城模式和曲江模式）進(jìn)行分析：
(一).構(gòu)景開發(fā)模式：華僑城
    構(gòu)景開發(fā)即發(fā)展商自己投資，建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤，常以主題公園的形式來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。這類房地產(chǎn)往往先投入巨資、專注于搞大型旅游項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)、靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)工作用引來(lái)人流、物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開發(fā)。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂(lè)谷4個(gè)頗具特色和影響力的主題公園，將過(guò)去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢(shì)，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅游起步，旅游“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面發(fā)展。華僑城集團(tuán)，在20年內(nèi)也有一個(gè)小小的建設(shè)指揮部發(fā)展成一個(gè)坐擁200億資產(chǎn)、兩家上市公司（華僑城和深康佳各控股68.6%、29.06%）的大型中央企業(yè)。現(xiàn)在，華僑城正把這種“旅游地產(chǎn)”的模式推向華僑城之外，攜旅游主題地產(chǎn)開發(fā)模式之利器，在全國(guó)各地布局落子，北上北京，東進(jìn)上海，并在深圳區(qū)外布局再落一子。
（二）借景開發(fā)模式：西安曲江模式
    借景開發(fā)即依托較好的自然風(fēng)景資源，或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源開發(fā)房地產(chǎn)，我國(guó)許多旅游度假區(qū)的開發(fā)大都采取此模式。此種模式的旅游地產(chǎn)開發(fā)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系；同時(shí)優(yōu)化并發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，限制過(guò)度開發(fā)。
    曲江位于西安市東南郊，歷史上曾是我國(guó)風(fēng)景園林勝地?，F(xiàn)存有大慈恩寺、青龍寺、曲江池遺址、芙蓉園遺址、杜陵等一大批歷史文化遺存。1994年批準(zhǔn)為省級(jí)旅游度假區(qū)。2003年3月，“曲江新城”成立并確定了“三步走”開發(fā)建設(shè)步驟；2003-2005年，全面完成度假區(qū)規(guī)劃范圍15.88km2基礎(chǔ)配套設(shè)施，使一批有重大影響意義的旅游觀光項(xiàng)目集聚成群，達(dá)到規(guī)模帶動(dòng)效應(yīng)；2006-2008年，基本建成包括科技教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、景觀住宅區(qū)、杜陵生態(tài)園林區(qū)、樂(lè)游園民俗博覽區(qū)和農(nóng)村安置區(qū)的五大區(qū)域；2009-2011年，全面建成系統(tǒng)建設(shè)，提升管理水平，文化品位，服務(wù)質(zhì)量和國(guó)際知名度，將曲江建設(shè)成為特色鮮明的國(guó)際旅游中心之一，成為西安市“國(guó)際旅游名城”中最具特色的重要景區(qū)。
（三）兩種模式的分析比較
1.兩種模式的聯(lián)系
1）大規(guī)模
    一定的規(guī)模效應(yīng)可為旅游提供現(xiàn)實(shí)的產(chǎn)業(yè)聚集空間。同時(shí)旅游開發(fā)后對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，啟示發(fā)展商為獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，必須經(jīng)可能在旅游項(xiàng)目投入前控制周圍的土地，以房地產(chǎn)的獲利來(lái)補(bǔ)償前期開發(fā)成本，降低運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)西安曲江現(xiàn)度假區(qū)按照1997年市政府批準(zhǔn)的15.88 km2規(guī)劃面積和現(xiàn)在47 km2土地開發(fā)效益分析比較可以得出，15.88km2的規(guī)劃范圍，收支赤字達(dá)到14.76億元，很難做到收支平衡。曲江新城規(guī)劃面積擴(kuò)展到47km2，可供開發(fā)面積約30km2。經(jīng)測(cè)算，其土地開發(fā)收益可達(dá)到61.48億元。
2）高門檻
    資金門檻高是大項(xiàng)目的要求。統(tǒng)計(jì)信息表明：“世界第一”的知名度與第二、第三等名列氣候的所有項(xiàng)目的知名度是93%：7%的關(guān)系。大項(xiàng)目的突出特點(diǎn)是規(guī)模大、起點(diǎn)高、有特色、唯一排他性強(qiáng)。其規(guī)模之大和成批開發(fā)與不斷創(chuàng)新，需要強(qiáng)大的資金支持。從西安曲江新區(qū)和華僑城的一些大項(xiàng)目可以看出。
3）旅游對(duì)地產(chǎn)的提升
    旅游所帶來(lái)的人流、物流、信息流等促進(jìn)人氣的抬升，進(jìn)而使得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格飆升。1991年錦繡中華開業(yè)后，華僑城售價(jià)比1990年上升了131.41%，相當(dāng)于深圳中心商務(wù)區(qū)（CBD）羅湖區(qū)的92.32%，到1992年，則基本與羅湖區(qū)持平。2005年西安曲江新區(qū)六宗地塊在規(guī)劃限高、容積率較低的情況下，平均地價(jià)由2002念得每畝30萬(wàn)漲達(dá)184萬(wàn)。
2.兩種模式的差異
1）區(qū)位差異
    從宏觀層次上看，主題公園旅游景觀地產(chǎn)一般處于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市或特大城市，在微觀上則是大城市邊緣區(qū)，同時(shí)存在如何使可進(jìn)入性滿足最佳的問(wèn)題。華僑城主題公園的土地是初期開發(fā)新區(qū)時(shí)劃撥的，市政府在深南路改建和郊區(qū)地鐵延長(zhǎng)時(shí)，都考慮了華僑城景區(qū)的交通需要，予以重點(diǎn)照顧，保證了這一景區(qū)良好的交通條件。而借景開發(fā)即旅游度假區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)的區(qū)位選擇是在旅游資源基礎(chǔ)上旅游市場(chǎng)導(dǎo)向，一般位于資源型旅游目的地城市近遠(yuǎn)郊。
2）市場(chǎng)定位差異
    主題公園旅游房地產(chǎn)的開發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)與所在大城市經(jīng)濟(jì)、文化輻射范圍基本一致，以本地市場(chǎng)和周邊市場(chǎng)為主，這是由主題公園的客源市場(chǎng)特征決定的。中外成功的主題公園無(wú)一不是坐落在大中城市或城市帶上。周邊近程城市群是主題公園的主體客源市場(chǎng)，中程有長(zhǎng)途交通直達(dá)的城市群是主題公園的重要客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)程城市是主題公園的機(jī)會(huì)客源市場(chǎng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響主題公園以及該類旅游房地產(chǎn)發(fā)展。深圳華僑城的成功得益于深圳以外珠江三角洲強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
    借景開發(fā)的旅游度假區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)以享受帶薪假期制度的旅游者為主，面向國(guó)內(nèi)外旅游者和本地高收入群體，中高檔結(jié)合，不能降低標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)?shù)刭?gòu)買力比較有限，在旅游旺季有人氣，但都是旅游和度假住宿的，與長(zhǎng)期居住需求的商品房市場(chǎng)定位有一個(gè)錯(cuò)位。目標(biāo)市場(chǎng)主要定位與旅游者，所以要對(duì)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)品結(jié)構(gòu)和旅游者消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，得出其開發(fā)的適宜性。以西安為例，從西安國(guó)際旅游基本情況垃圾啊你，2002年的國(guó)際旅游人數(shù)是1990年的2.86倍，而十幾年來(lái)旅游者在西安的人均停留天數(shù)一直徘徊在25天。從國(guó)際旅游者在西安的消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，國(guó)際游客在西安的娛樂(lè)消費(fèi)之占總消費(fèi)額比例與餐飲購(gòu)物相比有明顯差距。據(jù)報(bào)道大唐芙蓉園、大唐不夜城建成后偶，整個(gè)曲江“大唐華燈照碧云，火樹銀花不夜天”完全解決了西安夜間旅游問(wèn)題，將目前旅游滯留天數(shù)從2.4天提升到了3.4天，西安旅游收入將直接增加40%。
3）用地特征
    用地上的差異表現(xiàn)在開發(fā)強(qiáng)度和土地功能布局兩個(gè)方面，構(gòu)景開發(fā)式主題公園的旅游房地產(chǎn)一般分為三組團(tuán)布局。功能分區(qū)由主題公園、景觀住宅、綜合服務(wù)區(qū)組成。綜合服務(wù)區(qū)，實(shí)際上是連接旅游主題區(qū)和景觀住宅區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，也就是在旅游和地產(chǎn)之間做了一個(gè)連接帶。主題公園區(qū)在有限的空間尺度內(nèi)營(yíng)造吸引旅游者的舞臺(tái)化環(huán)境氛圍，開發(fā)強(qiáng)度大，用地類型精致化。
    借景開發(fā)式旅游度假區(qū)景觀房產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度由自然環(huán)境決定，用地實(shí)施功能分區(qū)，體現(xiàn)親近自然、回歸自然地開發(fā)理念。多組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局是目前旅游度假區(qū)規(guī)劃和開發(fā)常用結(jié)構(gòu)。
4）文化主題確立的差異
    土地價(jià)值取決于人們賦予它某種獨(dú)特的文化意義，當(dāng)一種不同尋常、稀缺的文化含義賦予特定的土地時(shí)，海邊灘涂的沙漠地帶都有可能變成黃金之國(guó)。對(duì)土地使用，不僅要找到土地核心價(jià)值，并且把它放入世界性、地區(qū)性的框架中找到獨(dú)一無(wú)二的文化定位，并提升到相當(dāng)?shù)母叨取?br/>    構(gòu)景開發(fā)的旅游房地產(chǎn)運(yùn)用全球采購(gòu)思想，即為借來(lái)文化。錦繡中華和中華民俗村立足于中華文化，讓中國(guó)人形象的認(rèn)識(shí)自己，外國(guó)人集中的了解中國(guó)。世界之窗和歡樂(lè)谷則借來(lái)西方文化，讓中國(guó)人了解世界的歷史和文化。借景開發(fā)的旅游房地產(chǎn)需立足于當(dāng)?shù)匚幕诰虮镜鬲?dú)特的文化資源。曲江是我國(guó)歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，曾是古城西安的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，是聞名于世的“長(zhǎng)安八景”中“曲江流飲”所在地。曲江新區(qū)文化特色定位在以唐文化為主導(dǎo)，融于現(xiàn)代城市文化，以曲江文化為契機(jī)，表現(xiàn)盛唐之音，進(jìn)而彰顯博大精深的唐文化。
    大型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)由于規(guī)模大、投入高、建設(shè)周期長(zhǎng)，應(yīng)注意前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，或全球思想采購(gòu)或挖掘創(chuàng)新本地文化資源，賦予土地獨(dú)一無(wú)二的文化主題，同時(shí)慎重考慮選地、現(xiàn)狀條件、市場(chǎng)定位等因素，更要從住宅用地、道路用地、公共配套、綠化景觀等方面的設(shè)計(jì)要求，合理處理好各用地類型的平衡，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。
    大盤旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作，對(duì)當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程有著巨大的推動(dòng)作用。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩者在概念上互為依托，景觀山互為借用，猶如雙子星座，互相促進(jìn)。、攜手發(fā)展。旅游業(yè)和房地產(chǎn)的互動(dòng)影響，在日益飽和的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下，綜合性旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，顯得尤為重要。但從中也應(yīng)吸取以前的“開發(fā)區(qū)熱”所導(dǎo)致“圈地運(yùn)動(dòng)”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，政府及其有關(guān)部門，要合理引導(dǎo)當(dāng)前主題公園和旅游度假區(qū)及其房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，以政府的宏觀職能調(diào)控此種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)行為，促進(jìn)我國(guó)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：
【1】《華僑城A（000069）“旅游+地產(chǎn)”良性互動(dòng)的獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式》
【2】曲江模式撬動(dòng)旅游業(yè)——三秦都市報(bào)
【3】《大型旅游房地產(chǎn)開發(fā)：造景與借景——華僑城與西安曲江新區(qū)比較研究》